CORONA VİRÜSÜ KRİZİNİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Covid -19 ya da bilinen adıyla Corona Virüs solunum yolu hastalığı sebebiyle pek çok işyeri zorunlu yahut ihtiyari olarak kapanmıştır.  Pek çok işyeri kira sözleşmesine istinaden kullanıldığından covid-19 krizinin kira sözleşmeleri üzerindeki etkisinin değerlendirilmesi gerekmektedir.

Kira sözleşmeleri ile genel bir değerlendirme yapmak yerine idari kararla kapatılan işyeri kira sözleşmeleri ve diğer konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri olarak ayrı ayrı değerlendirme yapılması gerekmektedir.

İDARİ KARAR İLE KAPATILMAYAN İŞYERİ VE KONUT KİRA SÖZLEŞMELERİ: Türk Borçlar Kanununun Aşırı İfa Güçlüğü başlığını taşıyan 138 nci maddesi “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır” hükmünü içermektedir. Kanunun genel hükümleri içerisinde yer alan TBK 138’in tüm sözleşmelere olduğu gibi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanabileceği hususunda şüphe yoktur.

Bilindiği üzere kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup kiralayanın kiralananı kullandırma borcuna karşılık kiracının, kira bedelini ödeme borcu bulunmaktadır. Aşırı İfa Güçlüğünden söz edebilmek için üç şartın bir arada bulunması gerekmektedir:

1. Taraflarca öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durumun meydana gelmesi,
2. Bu durumun borçludan kaynaklanmaması
3. Edimin ifasının istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek olması gerekmektedir.

Bu durumda borçlu borcunu ifa etmemişse veya ihtirazi kayıt ile ifa etmişse hâkimden sözleşmenin uyarlanması talep edilebilir.

Mevcut durum dikkate alındığında; kira sözleşmenin taraflarınca, bu çapta küresel bir sağlık krizinin ve bu krize bağlı ekonomik krizin öngörülmesi mümkün değildir. Yine bu krizin borçludan kaynaklandığını söylemek de mümkün değildir.  Son olarak mevcut kriz ortamında kiracıdan edimin ifasını yani kira bedelinin tam olarak ödenmesinin istenilmesinin dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı da açıktır. Zira pek çok işyerinin satış ciroları dramatik biçimde düşmüş, ticaret durma noktasına gelmiş, talep azlığı sebebiyle pek çok fabrika üretime ara vermiş durumdadır. Yine pek çok çalışan işvereni tarafından ücretsiz izne ayrılarak aylık 1.170 TL ile yahut kısa çalışma ödeneğinden maaşının %60’ile geçinmek zorunda kalmıştır. Pek çok ekonomist salgının ekonomiler üzerindeki etkilerinin devam edeceği ve bu kapsamda ülke ekonomilerinin küçüleceği, işten çıkartmalarla birlikte kısa bir süre sonra işsizliğin artacağı öngörüsünde bulunmaktadır.

Bu durum karşısında borçludan/kiracıdan kira bedelinin tamamının istenilmesinin dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacağı şüphesizdir. Kiracı TBK 138 hükmüne dayalı olarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Bunun için borcunu ifa etmemiş olması yahut ifa ederken “ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tuttuğunu” beyan etmesi yani konumuz özelinde, kira bedelini ihtirazi kayıtla ödemesi gerekmektedir.

7226 sayılı Kanunun geçici 2 nci maddesi uyarıca 01.03.2020-30.06.2020 arasında işleyecek işyeri kira bedellerinin ödenmemesi sözleşmenin feshi ve tahliye sebebi oluşturmamaktadır. Aynı kanunda yapılan düzenleme ile tüm dava ve icra takiplerine ilişkin süreler 30.04.2020 tarihine kadar durdurulmuştur. Yine 22.03.2020 tarihli Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca istisnalar hariç yurt genelindeki tüm icra işlemleri durdurulmuştur. Bu kapsamda kiracının kira bedelinin ödememesinden kaynaklı olarak 01.05.2020 tarihine değin herhangi bir icra takibi yapılamayacağı gibi işyeri kiraları için 30.06.2020 tarihine kadarki kira bedellerinin ödenmemesi tahliye sebebi olmaktan da çıkartılmıştır.

Ancak önemle hatırlatmak gerekir ki konut kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi tahliye sebebi oluşturmaktadır. Bu durumda kiracı, kira ödemesini ihtirazi kayıtla yapması halinde dava hakkını yitirmeksizin tahliye riski ortadan kaldırabilir. Aksi halde tahliye ve kira bedelinin tamamından sorumlu olma riski ile karşı karşıya kalabilir.

İDARİ KARAR İLE KAPATILAN İŞYERİ KİRALARI: Bilindiği üzere İçişleri Bakanlığının Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi kapsamında spor salonu, kahvehane, çay bahçesi, bar, sinema vb pek çok işyerinin kapatılmasına karar verilmiştir.  Kira sözleşmelerden doğan edimlerin salgın hastalıklar sebebiyle ifa edilememesi halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun136. Maddesine göre borcun imkânsız hale geldiği düşünülebilirse de para borçları açısından imkânsız söz konusu olmayacağından kiracıların TBK 136 hükmünden yaralanması mümkün değildir.

Ancak kira bedeli ödeme borcu açısından TBK’nın 324. maddesinin dikkate alınması gerekmektedir. Anılan madde uyarınca kiracının kira ödeme borcu, kiralanan yerin kullanıma elverişli bulundurulduğu müddetçe devam etmektedir. Kiralananın kullanıma elverişli olmaması halinde kiracının kira ödeme borcu bulunmamaktadır. Burada kiraya verenin kusursuz olup olmamasının önemi yoktur. TBK’nın 324. maddesi uyarınca, kamu zorunlu kararına istinaden alınan önlemlerin kısa bir süre (taraflarca karşılıklı yükümlülüklerin askıya alınmasına tahammül edilmesi gereken süre) boyunca devam etmesi halinde, kira sözleşmesinin doğrudan feshedilmeyerek ilgili dönemlere ilişkin kira bedellerinin ödenmemesi uygun olacaktır.

Genelge kapsamında alınan önlemlerin, makul bir süreyi aşması halinde gerek kiraya veren gerekse kiracı bakımından sözleşmenin sürdürülmesi mümkün değildir. Kiraya veren bakımından, kira ilişkisini devam ettirmesinin daha fazla kendisinden beklenemeyeceği bir hal söz konusu olabilecektir. Kiracı bakımından da, kiranın ödenmemesine rağmen farklı birtakım zarar kalemlerinin oluşması ve mevcut zararların da artması riski ile karşılaşılması gündeme gelebilecektir.  Bu durumda taraflarca işyeri kapatma uygulamasının tahammül süresinin aşılması halinde kira sözleşmesini feshetme hakkı doğacağı açıktır.

TBK 324 uyarınca kira ödeme borcu olmayan kiracı,  kapatma kararının kaldırıldığı tarihten itibaren sözleşmede belirlenen kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Ancak şüphesiz ki kiracı TBK 138 hükmüne dayalı olarak sözleşmenin uyarlanmasını talep hakkına sahiptir.